Christophe MORILLA

Huissier de Justice - PARIS   

Jurisprudence

En fin de bail, que le congé émane du preneur ou du bailleur, il pèse sur le locataire une obligation de restitution de la chose louée.

La Cour d’Appel de Lyon rappelle par un arrêt que le preneur qui ne justifie pas de la restitution des clefs à la date figurant sur le congé donné au bailleur doit être considéré comme occupant sans droit ni titre, même s'il n'occupe pas les lieux loués, la non-occupation ne signifiant pas leur reprise effective par le propriétaire.

Dès lors, le preneur est redevable d'une indemnité d'occupation jusqu'à la reprise du local, celle-ci étant effective dès l'exécution de l'ordonnance de référé prononçant son expulsion, cette indemnité d'occupation venant toutefois en déduction du dépôt de garantie qui doit être restitué au preneur.

Charges locatives récupérables

Des précisions, ou des confirmations, viennent d’être apportées par la 3eme chambre Civile de la Cour de Cassation en matière de charges locatives récupérables. La Cour, dans un arrêt du 30 novembre 2005 rappelle que sont des charges récupérables, les frais d'abonnement de la ligne téléphonique mise à la disposition des locataires dans la loge du concierge même si la loge du concierge n'est pas ouverte aux locataires 24 heures sur 24, la consommation des produits d'entretien dont le bailleur en a exposé le coût, sont des charges récupérables. (Dans cette affaire, seule la consommation est contestée et non le défaut de justification des frais engagés à ce titre).

La Cour rappelle également que lorsque l'entretien des parties communes d'un immeuble et l'élimination des rejets sont assurés par un gardien ou un concierge, les dépenses correspondant à sa rémunération, à l'exclusion du salaire en nature, sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence des trois quarts de leur montant.

Enfin, la Cour rappelle que l'annexe au décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixe de manière limitative la liste des charges récupérables et que dès lors, les frais d'entretien d'un groupe électrogène, qui n’y sont pas mentionné, ne sont pas récupérables.

Bail d'habitation  - Défaut d'entretien imputable au bailleur

Aux termes de l'article 1733 du Code civil, le locataire répond de l'incendie des biens immobiliers loués, à moins qu'il ne prouve que celui-ci s'est produit par cas fortuit, force majeure, ou par vice de construction.

Par arrêt du 14 juin 2005, la Cour de Cassation (3^ème Civ) vient de préciser, par une interprétation extensive, le domaine de cette de notion de "vice de construction".

Dans cette affaire, un locataire d’une société HLM avait été jugé responsable d’un incendie du à un défaut d’entretien du réseau ou du système électrique de l’immeuble. Il était retenu que le locataire qui avait connaissance du problème n’en avait pas avisé le bailleur.

La Cour de cassation rappelle fermement qu'un défaut d'entretien imputable à un bailleur, s'il est à l'origine d'un incendie, est assimilable à un vice de construction et n'a pas à revêtir les caractères de la force majeure.

Jugement - Indemnités d'Occupation Prescription :

Par une décision rendue le 10 juin 2005, la Cour de Cassation (assemblée Pleinière), estime que si le créancier peut poursuivre pendant trente ans l'exécution d'un jugement condamnant au paiement d'une somme payable à termes périodiques, il ne peut en vertu de l'article 2277 du Code civil applicable en raison de la nature de la créance, obtenir le recouvrement des arriérés échus plus de cinq ans avant la date de sa demande. Ainsi la circonstance qu'un jugement reconnaisse l'existence d'une créance payable à termes périodiques ne change pas la nature de cette créance et donc la durée de la prescription qui lui est applicable, pour les termes échus postérieurement au jugement.

La question soumise à l'Assemblée plénière était relative à la durée de la prescription applicable au recouvrement d'une créance fixée par un jugement, en l'espèce des indemnités d'occupation d'un logement assimilables à des loyers. En effet, un jugement est un titre dont l'exécution relève de la prescription trentenaire de droit commun. Se prévalant de cette durée, le créancier au profit duquel le jugement avait été rendu, prétendait au paiement des indemnités d'occupation échues depuis plus de cinq ans.

Pour rappel, la règle générale posée par l'article 2262 du Code civil fixe à trente ans "le temps requis pour prescrire". Mais différentes exceptions sont prévues par le même Code qui établit des prescriptions particulières, dites courtes, dont la durée est inférieure ou égale à cinq ans, et des prescriptions quinquennales, prévues par l'article 2277 du Code civil, qui concernent notamment les salaires et les loyers.

voir l'arrêt de  la Cour de Cassation

Charges récupérables

Le Risque d'impayé : Prévenir et agir

Logement décent - Bailleur - Obligations - Délivrance  - Définition :

Par une décision rendue le 15 décembre 2004, la Cour de Cassation (3ème chambre civile), estime que l'exigence de l'article 1719, 1° du Code civil tel que résultant de la loi du 13 décembre 2000 de la délivrance au preneur d'un logement décent, impose l'alimentation en eau courante du local donné à bail. "Encourt par suite la cassation, l'arrêt qui déboute le preneur d'un logement classé en catégorie IV de la loi du 1er septembre 1948 de sa demande tendant à voir condamner le bailleur à remplir son obligation de délivrance en effectuant les travaux nécessaires à l'approvisionnement des lieux en eau courante" voir la note publiée au Bulletin de la Cour de Cassation

Le Locataire et son logement

Congé et lettre recommandée

Par un arrêt du 2 février 2005, la Cour deCassation rappelle les règles édictées par les articles 668 et 669 du Nouveau Code de Procédure Civile : La date de notification postale est, à légard de celui à qui elle a été faite, la date de réception de la lettre, laquelle s'il s'agit d'une LR avec AR, est celle qui est apposée par l'administratation lors de la remise de la lettre à son destinataire. En l'espèce la cour rappelle que le congé délivré par LRAR ne fait pas courir le délai si le destinataire refuse la lettre ou s'il ne la retire pas.

Commandement de quitter les lieux et information du préfet

Par un arrêt du 20 jaanvier 2005, la 2ème chambre civile de la Cour de Cassation valide la position générale considérant que l'article 197 du décret 92-753 du 31 juillet 1992 qui fait obligation à l'huissier de justice de notifier le commandement de quitter les lieux délivré au préfet par LRAR ne s'applique qu'aux mesures visant les locaux d'habitation. Dans cette affaire, il s'agissait de l'expulsion d'un local à usage de salon de coiffure ne comprenant aucun local d'habitation accessoire.

SCI familiale et congé pour reprise pour habiter

Reprenant les dispositions des articles 15-1 et 13 de la loi du 6 juillet 1989, la Cour de Cassation, par un arrêt de la 3ème chambre civile du 19 janvier 2005 rappelle que si le congé pour reprise pour habiter peut profiter à une Société Civile Immobilière de famille, il ne peut être exercé qu'au profit de l'un de ses associés. Elle décide donc que c'est à tort qu'une cour d'appel a accueilli la demande de validation d'un congé délivré à son locataire par une SCI de famille aux fins de reprise au bénéfice du fils de l'un des associés. Rappelons qu'en règle générale, le bénéficiaire de la reprise ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un PACS, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Société civile immobilière de location : Comment mieux organiser et gérer un patrimoine immobilier

Sort de la caution en cas de changement de bailleur :

C'est un revirement jurisprudentiel important que vient d'opérer la Cour de Cassation en admettant et posant que l'engagement de caution en faveur du locataire reste acquis au nouveau propriétaire de l'immeuble initialement donné à bail. La Cour de Cassation par un arrêt de l'assemblée pleinière du 6 décembre 2004 fonde sa décision sur les principes du code civil régissant l'opposabilité du bail à l'acquéreur de l'immeuble et ceux régissant la cession de créance. En effet, la caution étant une garantie accessoire du paiement des loyers, elle suit la créance cédée savoir donc la créance de loyer résultant de l'engagement de location lui-même. Il n'existe pas de liens entre le bailleur initial et la caution, mais entre le locataire et la caution; le changement de bailleur n'interfère donc pas dans ces liens.

Paiement des Loyers

La non réclamation au locataire des loyers par le bailleur (absence de réclamation et non abandon) ne dispense pas le locataire du paiement. La Cour de Cassation par un arrêt de la 3^ème chambre civile du 24 novembre 2004 rappelle que le paiement des loyers constitue l’une des obligations essentielles du locataire qui ne peut donc se retrancher derrière un tel argument.

Le Propriétaire et son logement

Résiliation - Clause résolutoire - Non-paiement du loyer - Définition - Application :

Le simple retard de quelques jours du locataire dans le paiement de ses loyers, s'il constitue un manquement à ses obligations contractuelles, ne saurait à lui seul justifier le prononcé de la résiliation du bail en l'absence d'arriéré au jour de la signification d'un commandement de payer (C.A. Versailles (1ère Ch., 2ème sect.), 24 février 2004 - R.G. n° 02/06879)

Droit au renouvellement -Bail commercial - immatriculation RCS

Le locataire de locaux commerciaux qui s'est vu refuser par congé le renouvellement de son bail (le droit au statut lui ayant été dénié) et qui ne peut   justifier de son immatriculation au registre du commerce et des sociétés à la date du congé ou jusitifier d'une raison qui l'aurait mis dans l'impossibilité de solliciter son immatriculation ne peut revendiquer le règlement d'une indemnité d'éviction. (décision de la Cour d'Appel de Versailles du 15 janvier 2004 - RG n°02/02381)

Décompte des charges locatives

Par un un arrêt rendu le 30 juin 2004, la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation rappelle qu'en matière de charges locatives, le bailleur est tenu non seulement de communiquer le décompte des charges avant régularisation (en cas de règlement de provisions au cours de l'année) mais également de tenir à disposition du locataire les pièces justificatives.

Comment reprendre un logement loué

Délais de paiement et suspension de la clause résolutoire

Selon décision rendue par la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation le 3 décembre 2003, lorsqu'une ordonnance de référé ne soumet pas l'exécution des modalités de paiement à la signification de la décision, le locataire qui règle au-delà le délai fixé par l'ordonnance ne peut se prévaloir du défaut de signification de l'ordonnance, ce qui équivaudrait à modifier la décision elle-même en ajoutant des dispositions non prévues par le juge.

Computation du délai en matière de congé :

La règle veut que lorsqu'un délai est exprimé en mois, il expire le jour du dernier mois qui porte le même tantième que le jour de l'acte.  La cour de cassation (arrêt de la 3ème chambre civile du 13 janvier 2004) rappelle que le délai expire le dernier jour à 24 heures et que dès lors, par stricte application des articles 641 et 642 du Nouveau Code de Procédure Civile et L 145-9 du Code de Commerce, un congé (bail commercial) délivré un 30 décembre pour le 30 juin de l'année suivante est valable.

Sous location irrégulière et refus de renouvellement du bail

La sous-location irrégulière de par l'absence d'invitation du bailleur à concourir à l'acte  ne pouvant être régularisée postérieurement, le congé donné fondé sur cette irrégularité, refusant le renouvellement et sans offre d'indmnité d'éviction n'a pas à être précédé d'une mise en demeure préalable (3ème Chamb.Civ Cour de Cassation du 9 juillet 2003).