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Huissier de Justice - PARIS |
Charges locatives |
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| Locaux d'habitation - soumis à la Loi du 6/7/1989 | ||
| Nombre de désaccords sont souvent constatés dans
les rapports bailleur/locataire qui sont relatifs aux charges locatives.
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| La matière est régie d'une part par l'article 23
de la loi du 6 juillet 1989 qui définit le principe même des charges récupérables et
d'autre part le décret du 26 août 1987 qui en précise la liste.
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| L'article 23 de la loi du 6 juillet
1989 précise également que les charges ne peuvent être réclamées que sur
justification. Elles peuvent néanmoins faire l'objet de provisions sous réserve de
régularisation annuelle. La même loi définit par ailleurs les modalités de la régularisation et de la revalorisation des provisions…
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| Aux termes du décret du 26 août 1987, sont considérées comme locatives les charges correspondant à des consommations (eau, combustibles, électricité, etc.) ou à l'entretien courant et les " menues réparations " des bâtiments et des équipements, que celui-ci soit assuré par du personnel du propriétaire ou de la copropriété (sont récupérables dans ce cas les salaires et charges sociales, produits consommables et petites fournitures) ou par des entreprises (factures d'interventions ponctuelles ou de contrats). Cet entretien est celui qui est nécessaire, en raison de leur usage normal, pour maintenir les équipements ou les ouvrages en état de fonctionner ou de répondre à leur destination dans les limites de leur durée normale d'utilisation avant qu'il soit nécessaire de les remplacer ou procéder à une réfection. | |
| A savoir Ne peuvent ainsi jamais être récupérées sur le locataire : - les dépenses d'entretien lourd (ravalement, réfection de peintures ou revêtements, remplacement de matériels etc.) - les réparations de dégâts accidentels ou de dégradations intentionnelles ou dues à une utilisation anormales, ces réparations devant être couvertes par des assurances, ou pouvant donner lieu de la part du propriétaire à action ou recours à l'encontre des responsables (voir toutefois la décision de la Cour de Cassation du 9 février 2005) - la part de garantie totale des contrats d'ascenseurs (qui doivent ressortir clairement sur les factures). |
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| D'autres charges sont récupérables dans certaines conditions ou proportions seulement. |
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| C'est le cas des charges relatives au
coût des contrats d'entretien dont le montant nne peut être récupéré que pour la
partie ne concernant pas les provisions pour remplacement des matériels et équipements,
ou les frais relatifs à un remplacement (le détail doit donc figurer également sur le
contrat ou la facture émise par le prestataire) En ce qui concerne les salaires (y compris les chages sociales) des concierges etdes gardiens d'immeuble, ils ne peuvent être récupérés qu'à 75% sur le locataire, à la seule condition nécessaire qu'il assurent effectivement le nettoyage des parties communes et la sortie des poubelles ( et que ces tâches ne soient pas assurées par exemple par une société de nettoyage). D'une manière
générale, sont récupérables les taxes " qui correspondent à des services
dont le locataire profite directement ", et notamment la taxe de balayage et la taxe
d'enlèvement des ordures ménagères. |
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| Pour assurer un contrôle par le locataire du caractère récupérable des charges qui lui sont réclamées, le propriétaire (ou son mandataire gestionnaire), est tenu de communiquer tous les justificatifs de tel ou tel élément de charges. A défaut, il ne peut les réclamer. |
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| loi du 6 juillet 1989 | Décret du 26 août 1987 | Jurisprudence | Indice de Référence des Loyers |
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